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Hausfinanzierung umschulden

Die eigenen vier Wände sind für viele ein Traum. Monatliche Mietzahlungen entfallen, die Immobilie sichert die Kinder ab und zudem ist es oft die einzige Möglichkeit, sich sein Reich komplett nach den eigenen Vorstellungen zu erschaffen. Natürlich erfolgt die Hausfinanzierung über einen Kredit. Die Laufzeit ist in der Regel über viele Jahre festgesetzt. Bei Vertragsabschluss sind die individuellen Bedingungen meist andere als bereits zehn Jahre später und so passiert es nicht selten, dass Kreditnehmer ihre Hausfinanzierung umschulden müssen.

Gab es in der Zwischenzeit einen finanziellen Engpass, müssen Raten pausieren. Bei einem Jobverlust oder unerwarteten Sonderausgaben muss ebenfalls die Bedienung des Kredites ausgesetzt werden. Ein wichtiges Kriterium ist außerdem die festgesetzte Zinsbindung. Läuft sie aus, müssen Sie handeln. In diesen Fällen ist es wahrscheinlich, dass Sie Ihre Hausfinanzierung umschulden müssen und eine Anschlussfinanzierung wählen. Wir von der KVB informieren Sie im Folgenden über alles Wissenswerte rund um die Umschuldung Ihres Hauskredites.

Arten für die Umschuldung des Hausfinanzierung

Dank der seit Jahren niedrigen Zinssätze der EZB bieten die meisten Banken diesen Vorteil für Ihre Kunden an. Um die Hausfinanzierung zu günstigen Konditionen umzuschulden, sind drei grundlegende Bedingungen nötig:

  • Der häufigste Grund ist der Ablauf der Zinsbindung. Der Bauherr hat nun die Optionen, das noch offene Darlehen komplett zurückzuzahlen oder eine weitere Anschlussfinanzierung zu wählen. Dabei steht ihm die Freiheit zu, die Bank zu wechseln. Die Zinsbindung ist im Kreditvertrag festgelegt.
  • Haben Sie Ihre Hausfinanzierung bereits über zehn Jahre regelmäßig zurückgezahlt, können Sie das noch offene Darlehen umschulden. Dabei ist die Kündigungsfrist von sechs Monaten zu beachten.
  • Eine weitere Möglichkeit, die Hausfinanzierung zu wechseln, ist das berechtigte Interesse. Das ist gleichzeitig die teuerste Variante, kann sich dennoch lohnen. Die kreditgebende Bank legt in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung fest, die in der Höhe dem Betrag entspricht, der der Bank durch weitere Zinszahlungen entgeht.
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Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindung

Das ist der einfachste Weg für die Umschuldung des Hauskredites. Mit der Unterschrift des Darlehensvertrages einigen sich beide Parteien über eine terminierte Zinsbindung. Läuft diese aus und es besteht noch eine Restschuld, kann dieser Immobilienkredit umgeschuldet werden oder der Betrag als einmalige Summe gezahlt werden. Soll eine Anschlussfinanzierung erfolgen, gibt es wenig zu beachten. Das Kreditinstitut können Sie ohne zusätzliche Kosten, wie die Vorfälligkeitsentschädigung, selbst wählen. Einzig und allein müssen Sie darauf achten, dass Sie frühzeitig mit den Planungen beginnen. Die Umschuldung der Baufinanzierung kann sich über mehrere Wochen hinziehen.

Hauskredit nach zehn Jahren umschulden

Zehn Jahre nachdem Sie die volle Darlehenssumme ausgezahlt bekommen haben, beginnt die Frist. Anschließend lässt sich die Hausfinanzierung problemlos bei einem Kreditgeber Ihrer Wahl umschulden, ohne dass Ihnen die Vorfälligkeitsentschädigung droht. Das allgemeine Vorgehen ist analog zur Umschuldung eines Ratenkredites. Sie kümmern sich frühzeitig um ein Kreditunternehmen, bei dem Sie von günstigeren Zinsen und Laufzeiten profitieren und leiten den Wechsel in die Wege. Bei der KVB-Finanz stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung, wenn Sie Fragen zu Ihrem Immobilienkredit haben und übernehmen für Sie die Prozessabläufe.

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Baufinanzierung bei berechtigtem Interesse umschulden

Sind die zehn Jahre noch nicht erreicht, kann eine Umschuldung der Baufinanzierung teuer werden. Der § 490 BGB schützt dabei das Kreditinstitut und bestätigt die Zehn-Jahres-Frist. Das berechtigte Interesse begründet sich beispielsweise im Verkauf der Immobilie. Haben Sie in Ihrer Hausfinanzierungen einen festen Zinssatz vereinbart, wird die Strafzahlung fällig. Bei einem flexiblen Zinssatz kommen sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus.
Die Bank stellt Ihnen bei der Kündigung die entgangenen Zinsen und damit ebenfalls entgangenen möglichen Investitionen in Rechnung. Ein fester Betrag ist damit nicht festgelegt.

Anschlusskredit der Hausfinanzierung

Haben Sie beim Kauf Ihrer Immobilie einen Kredit mit einer Sollzinsbindung und einer Kreditlaufzeit abgeschlossen, ist in der Regel nach Ablauf dieser Fristen eine hohe Restschuld vorhanden. Die können Sie nun entweder gleich zahlen oder mit einer Anschlussfinanzierung zu angepassten Konditionen das Darlehen fortführen. Dabei sind sie frei in der Wahl des Kreditinstitutes.

Läuft die Zinsbindung ab, kommt die Bank meist direkt auf Sie zu und unterbreitet Ihnen ein neues Angebot, um Sie zu halten. Sie können sie allerdings schon frühzeitig nach Alternativen bei anderen Banken erkundigen. Dafür stehen Ihnen wie bei der KVB Online-Rechner zur Verfügung oder Vergleichsportale, die für Sie vorteilhafte Kredite begutachten.

Anschließende Hausfinanzierung ohne Umschuldung

Das ist die wohl einfachste Variante. Wenn Sie bereits Kunde bei der KVB sind, unterbreiten wir Ihnen gern einen neuen Kreditvertrag mit neuen Konditionen. Bis zu zwölf Monate

Das ist die wohl einfachste Variante. Wenn Sie bereits Kunde bei der KVB sind, unterbreiten wir Ihnen gern einen neuen Kreditvertrag mit neuen Konditionen. Bis zu zwölf Monate im Voraus lässt sich die Prolongation planen. Dabei müssen sie fast nichts dafür tun. Wir optimieren die Zinsen und die Tilgung an Ihre aktuellen Verhältnisse und die Hausfinanzierung bleibt wie immer bestehen.

im Voraus lässt sich die Prolongation planen. Dabei müssen sie fast nichts dafür tun. Wir optimieren die Zinsen und die Tilgung an Ihre aktuellen Verhältnisse und die Hausfinanzierung bleibt wie immer bestehen.

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Prolongation vs. Umschuldung

Sicherlich der komfortabelste Weg ist die Prolongation. Es müssen keine neuen Gutachten vorgelegt werden, sie müssen keine Nachweise über Modernisierungen erbringen. Gleichzeitig weiß der Kreditgeber um Ihre Bonität Bescheid. Kurzum: Alles bleibt beim Alten, lediglich die Konditionen werden zu Ihren Gunsten angepasst. Allerdings sollten Sie wissen, dass ein Darlehensvergleich noch bessere Bedingungen schaffen kann. Ein Vergleich lohnt sich durchaus. Gern stehen Ihnen unsere Finanzexperten der KVB zur Verfügung und beraten Sie umfassend und individuell zu Ihren Möglichkeiten.

Anders verhält es sich bei der Umschuldung der Hausfinanzierung. Da dabei der Kreditgeber gewechselt wird, werden eine Vielzahl von Formalitäten benötigt, um in einen günstigeren Immobilienkredit umzuschulden.

  • Aktuelle Einkommensunterlagen: Steuerbescheid, drei Gehaltsabrechnungen
  • Grundbuchauszug der Immobilie
  • Alle Objektunterlagen über die Immobilie
  • Kreditvertrag
  • Restschuldbestätigung bei Umschuldung der Hausfinanzierung
  • Nachweis über bereits erfolgt oder auch zukünftig geplante Modernisierungen

Der eindeutige Vorteil der Umschuldung des Immobilienkredites liegt darin, die Restschuld schneller beglichen zu haben und gleichzeitig auch eine monatliche Ersparnis durch die neuen Konditionen zu bekommen. Der Nachteil ist natürlich der bürokratische Aufwand, da möglicherweise Gutachten erneut erstellt werden müssen. Darüber hinaus entstehen bei der Umschuldung des Baukredites Kosten für die Grundschuldabtretung.

Als Fazit lässt sich allerdings sagen, dass trotz des Aufwandes ein neuer Darlehensvertrag lohnend ist. Günstigere Zinsen und optimierte Laufzeiten versprechen eine geringere finanzielle Belastung. Sind mehrere Hauskredite vorhanden, lassen sie sich so zusammenlegen und auf eine monatliche Rate reduzieren.

Die KVB ist Ihnen bei der Umschuldung der Hausfinanzierung gern behilflich. Sprechen Sie unsere Experten an!

Wann mit der Umschuldung der Hausfinanzierung beginnen?

Grundsätzlich kommen die Kreditgeber auf Sie als Kreditnehmer zu. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung wird Ihnen ein neues Angebot unterbreitet.

Doch Sie können sich besser auf die Umschuldung des Baukredites vorbereiten, wenn Sie frühzeitig mit Ihrer Finanzplanung beginnen. Zwölf Monate vor Fristende kann das alte Darlehen mit der Umschuldung vereinbart werden. Wir von der KVB sind Ihr erster Ansprechpartner, wenn es darum geht, Ihre Umschuldung ohne Bereitstellungszinsen zu übernehmen. Für maximal zwölf Monate kann dies von der neuen Bank gewährt werden.

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Forward-Darlehen: Sonderform der Umschuldung

Planbarer für Bank und Kreditnehmer ist die Variante des Forward-Darlehens. Hier können Sie bereits mehrere Jahre vor Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung Ihres Immobilienkredites planen, sich dabei allerdings den aktuellen Zinssatz festsetzen lassen. Der geringe Forward-Aufschlag ist aufgrund der guten Bedingungen tragbar.

Bis zu 60 Monate im Voraus können Sie dieses Darlehen abschließen. Sollten die Zinsen bis dahin über dem vereinbarten Zinssatz liegen, lässt Sie das kalt. Sie zahlen den bei Vertragsabschluss vereinbarten Satz. Liegt der Zinssatz allerdings darunter, müssen Sie trotzdem den vertraglich festgelegten Zinssatz zahlen.

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Bedingungen für die Umschuldung der Hausfinanzierung

Planbarer für Bank und Kreditnehmer ist die Variante des Forward-Darlehens. Hier können Sie bereits mehrere Jahre vor Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung Ihres Immobilienkredites planen, sich dabei allerdings den aktuellen Zinssatz festsetzen lassen. Der geringe Forward-Aufschlag ist aufgrund der guten Bedingungen tragbar.

Bis zu 60 Monate im Voraus können Sie dieses Darlehen abschließen. Sollten die Zinsen bis dahin über dem vereinbarten Zinssatz liegen, lässt Sie das kalt. Sie zahlen den bei Vertragsabschluss vereinbarten Satz. Liegt der Zinssatz allerdings darunter, müssen Sie trotzdem den vertraglich festgelegten Zinssatz zahlen.

Für eine Umschuldung gelten in Deutschland die gleichen Vorgaben wie bei einem neuen Antrag auf ein Darlehen. Haben sich Ihre Lebensumstände nicht grundlegend geändert, steht der Gewährung nichts im Weg:

    1. Ihr Lebensmittelpunkt muss sich in Deutschland befinden, wenn sie bei einem hier ansässigen Kreditinstitut eine Umschuldung beantragen möchten.
    2. Sie müssen mindestens 18 Jahre alt sein und somit voll geschäftsfähig.
    3. Sie müssen ein unbefristetes Arbeitsverhältnis vorweisen können. Bei befristeten Arbeitsverträgen können Zahlungsausfälle drohen und bei Zusage des Kredites drohen dem Kreditgeber hohe Risiken.
    4. Die Umschuldung eines Hauskredites wird bei einem Arbeitsverhältnis in der Probezeit nicht gewährt, da verkürzte Kündigungsfristen gelten.
    5. Die kreditgebende Bank überprüft anhand der letzten drei Gehaltsabrechnungen Ihre Bonität.
    6. Sicherheiten erhöhen die Chancen auf eine Kreditzusage. Das kann das bereits abgezahlte Auto sein, weiter unbelastete Immobilien oder eben das Haus, für das sie eine Umschuldung wünschen.
    7. Ein positiver SCHUFA-Score ist die Grundvoraussetzung für eine Umschuldung der Hausfinanzierung. Hier können Sie proaktiv werden und bereits im Vorfeld Ihre Schufa-Auskunft anfordern und veraltete Einträge löschen zu lassen. Bedienen Sie mehrere Ratenkredite gleichzeitig, überlegen Sie eine Zusammenlegung. Je weniger Kredite Sie haben, desto größer sind die Chancen auf die Umschuldung.

Wenn Sie Ihre Hausfinanzierung umschulden möchten, stehen wir Ihnen als Finanzexperten mit Rat und Tat zur Seite. Wir freuen uns auf Sie!

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