Was müssen Eigentümer als Vermieter wissen?



Wenn Eigentümer ihre Immobilie vermieten, dann sorgt das immer wieder für Konflikte. So stehen die Regeln im Mietvertrag oftmals nicht im Einklang mit den Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies kann zum Beispiel die Bereiche Nebenkosten, Tierhaltung oder Modernisierung betreffen.

Mietvertrag

Vor dem Vermieten muss der Vermieter in den meisten Fällen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen. In der Regel wird das über die Hausverwaltung abgewickelt. In den meisten Fällen ist die Zustimmung nur eine Formsache und doch ignorieren manche Vermieter diese Vereinbarung. Für den Mieter hat das keine Konsequenzen, denn der Mietvertrag bleibt gültig. Der Vermieter kann jedoch dazu gezwungen werden, den Mietvertrag zu beenden und gegebenenfalls an den Mieter eine Abfindung zu bezahlen.

Tiere und Musik

Das Halteverbot für Hunde und Katzen kann von der WEG beschlossen werden, lässt sich in der Praxis aber nicht immer durchsetzen. Da sich der Vermieter an die Regeln der WEG halten muss, kann er das Halteverbot im Mietvertrag festlegen, doch grundsätzlich lässt sich kein Tierhaltungsverbot einfordern. Damit der Konflikt vermieden werden kann, sollte diese Klausel im Vorfeld mit dem Mieter abgesprochen werden. Es lassen sich auch individuelle Lösungen aushandeln und bei Zuwiderhandlung kann die Eigentümergemeinschaft dagegen vorgehen.

Bauen

Wenn an oder in der Wohnung bauliche Veränderungen vorgenommen werden, kann es ebenfalls zum Konflikt zwischen WEG- und Mietrecht kommen. Die Umrüstung vom Balkon zum Wintergarten oder die Installation einer Satellitenschüssel können zwar vom Vermieter genehmigt werden, dennoch muss er sich dafür im Vorfeld das Einverständnis der Miteigentümer einholen. Wer das versäumt, der muss im schlimmsten Fall den Umbau einleiten.

Nebenkosten

WEG-Umlagen können bei vermietetem Eigentum nur zum Teil an den Mieter weitergegeben werden. So trägt der Vermieter zum Beispiel die Kosten für die Hausverwaltung oder die Instandhaltungsrücklage.

Beim Verteilen der Kosten muss der Vermieter sehr sorgfältig agieren. Oftmals ist die Wohnfläche das entscheidende Kriterium. Innerhalb der WEG stimmen diese Werte oftmals nicht mit den tatsächlichen Kosten überein, da hier die Miteigentumsanteile entscheidend sind. Der Vermieter kann den Verteilungsschlüssel der WEG in den Mietvertrag übernehmen. Wenn sich der Schlüssel allerdings ändert, dann wird es schwierig. Der Mieter muss dieser Änderung zustimmen, sonst muss eine individuelle Abrechnung erstellt werden.

Nachforderungen bei der Nebenkostenabrechnung müssen spätestens nach zwölf Monaten verlangt werden, ansonsten werden diese hinfällig. Wenn Eigentümergemeinschaft und Verwalter diese Frist verstreichen lassen, dann ist laut Bundesgerichtshof der Mieter im Recht.

Modernisieren

Oftmals werden von der WEG beschlossene Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter abgelehnt. Wenn diese der Energieeinsparung dienen, müssen sie zwar geduldet werden, doch die Mieter berufen sich in vielen Fällen auf eine schlechte Informationspolitik oder einen Härtefall.

Der Vermieter gerät in einen Zwiespalt und kann den Mietvertrag weder kündigen, noch eine Durchsetzung der Baumaßnahmen erzwingen. Im Gegenzug hat er den Miteigentümern seine Teilnahme versichert. Oftmals bleibt nur der Gang vor das Gericht, weil der Vermieter auf Duldung klagt. Der Mieter könnte zwar sein Sonderkündigungsrecht wahrnehmen, wird dies aufgrund der angespannten Wohnungsmarktlage aber kaum tun.

 

 


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