Gewinner und Verlierer bei steigenden Zinsen



Heutige Niedrigzinsen für Häuslebauer empfehlen attraktive Forward-Darlehen. Allerdings verbergen subtile Bedingungen gefährliche finanzielle Fallen.

Niedrigzinsphase: Vorteil mit Nachteilen

Tiefe Zinsen bei Rekordzahlen zu Neubauten, seit etlichen Jahren atemraubende Steigerungen der Werte von Häusern und Wohnungen in zahlreichen deutschen Regionen bzw. Ballungsräumen – diese Situation erscheint Immobiliensparern himmlisch.

Der Teufel steckt wie bekannt in den Detailentwicklungen vermeintlich günstiger Märkte. Im Tatsachenbeispiel lässt sich ein Kreditnehmer von seiner Bank zur Anschlussfinanzierung seines erheblichen Darlehens beraten. Das Geldinstitut bemerkt allerdings, dass sein Kunde gegen Ende einer Anschlussfinanzierung bereits recht alt sein würde und die zu erwartende Rente keine Tilgungssicherheit darstellen würde. So verweigert die Bank den gewünschten Finanzierungsanschluss.

Ohne Weitblick droht Verlust

Im Beispiel hat der knapp 50-jährige Kaufmann mit eigener zukunftsträchtiger Firma seine ansprechende Drei-Zimmer-Wohnung mit 100.000 € Eigenkapital bei über 200.000 € Finanzierung gekauft. Knapp über vier Prozent Darlehenszinsen aus einem zehnjährigen Vertrag mit drei Jahren verbleibender Laufzeit machen sich jetzt recht teuer bemerkbar: über 900 Euro monatlich für Zinsen und Tilgung.

Natürlich rechnete der Besitzer bereits seit einiger Zeit mit den gegenwärtigen Niedrigzinsen bei etwa einem Prozent: So würde sich die Gesamtbelastung mindestens halbieren. Stattdessen offeriert die Hausbank ein zehnjähriges Forward-Darlehen zum aktuell relativ günstigen Zinssatz von nur 1,7 % – mit der Bedingung, in der Laufzeit komplett zu tilgen. Allerdings kann sich der Unternehmer die resultierende Monatsrate zu über 1.700 € nicht wirklich erlauben. Deswegen erwägt er, die Wohnung zum jetzigen Vertragsende zu veräußern bzw. vermieten. Damit wäre er wieder ein Mieter.

Verlust-Beispiel mit allgemeiner Warnung

Das Fallbeispiel realisiert sich demnächst vergleichbar für zahlreiche Wohnsparer: Der Zinsrutsch aus 2008 (Finanzkrise) lässt den deutschen Immobilienmarkt in Deutschland boomen. In 2016 setzten sich nach den Landesbausparkassen über 330 Mrd. Euro um – für Bauland und Modernisierungen sowie gebrauchte wie neue Wohnungen und Häuser.

Attraktive Investment-Alternativen bleiben zudem Mangelware, weswegen Deutsche ihr Geld zunehmend in das eigene Domizil stecken. Jeder zweite Kreditnehmer steht laut Immobilienscout, dem etablierten Online-Portal, mit mindestens 150.000 € in der Kreide. Entsprechende Darlehenslaufzeiten liegen bei über 80 % der Investoren bei bereits mindestens 10 Jahren.

Ein grundlegendes Marktproblem liegt darin, dass kaum ein Hypothekbelasteter seine Schulden bereits in seiner ersten Laufzeit komplett tilgt: Die derzeit sehr niedrigen Tilgungsraten bei einem bis zwei Prozentpunkten lassen die dadurch langsame Gesamttilgungszeit vergessen. So reicht die fixe Vertragslaufzeit nicht aus, weswegen sich Anschlussfinanzierungen erzwingen – mit Risiken wie im Beispiel der Altersfalle.

Fazit: luxuriöses Risiko oder moderates Glück

Die verlockend niedrigen Zinsen des aktuellen Immobilienmarktes überstrahlen oft den viel späteren Effekt aus langer Laufzeit und höherem Lebensalter. Eine grobe Strategie bewahrt hier vor späteren finanziellen Bruchlandungen: Entweder zahlt der Darlehensnehmer konsequent hohe Tilgungsraten zur Vermeidung womöglich nicht gegebener Anschlussfinanzierungen – oder er wählt ein kleineres Darlehen. Leben auf Verlustrisiko im teuren eigenen Heim oder sorgenfreier Gewinner in bescheidenerem Ambiente? Diese Frage sollte der Kaufinteressierte vor Darlehensabschluss für sich klären.

 


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