Ein Haus ohne Trauschein kaufen



Der gemeinsame Hauskauf ist bei modernen Paaren schon lange kein Grund mehr zur Heirat, dennoch ist der Hauskauf von Unverheirateten mit einigen Risiken verbunden.

Mit Mitte zwanzig zog Beate der Liebe wegen vor etwa zehn Jahren nach Frankfurt. Die Liebe hielt zwar nicht, doch die Verbundenheit mit Frankfurt blieb. Beate lebte eher sparsam und konzentrierte sich vielmehr auf ihren Beruf als Gymnasiallehrerin. Eine Liebe fehlte noch zu ihrem Glück, doch im Jahr 2017 sollte sich auch dieser Umstand ändern. Im Sommer lernte sie Stefan kennen. Zusammen mit dem Groß- und Außenhandelskaufmann kaufte sich Beate im darauffolgenden Jahr ein Haus mit Garten. Unsere gewählten Namen sind übrigens fiktiv, ändern aber nichts an der Thematik.

Den Eltern von Beate ging das ein bisschen zu schnell, zumal die Reihenfolge in ihrer Generation in den meisten Fällen noch etwas anders war. Da wurde zunächst geheiratet, dann ein Haus gebaut und dann wurde die Familienplanung in Angriff genommen. Beate sieht das etwas anders und wollte einfach dann heiraten, wenn es für sie passt. Der Hauskauf sollte diese Planungen nicht beeinflussen. Dennoch muss sich Beate darüber bewusst sein, dass auf unverheiratete Paare beim Hauskauf einige Fallstricke warten.

Absicherung im Ernstfall

Rund 30 Kilometer von Frankfurt entfernt haben sich Beate und Stefan für etwa 500.000 Euro ein Reihenhaus gekauft. Beide erwerben das Haus zu gleichen Teilen. Um dieses Ziel zu realisieren mussten die Beate und Stefan schon frühzeitig die Weichen stellen.

Stefan besaß schon vorher eine Eigentumswohnung und hat für den Verkauf 200.000 Euro erhalten. Das Bankkonto von Beate ist mit 100.000 Euro ausgestattet. Damit ein Gleichgewicht geschaffen wird, leiht sich Beate von Stefan 50.000 Euro auf Kreditbasis. Jeder hat nun 150.000 Euro Eigenkapital.

Die noch fehlenden 200.000 Euro werden über einen Bankkredit finanziert, doch was passiert eigentlich bei einer möglichen Trennung oder einem Todesfall? Wer bekommt das Haus und wie werden die Finanzen geregelt? Diese Risiken müssen über einen Notar abgesichert werden. Dafür gibt es mehrere Optionen.

1. Der Partnervertrag

Ohne den jeweiligen Partner kann das Haus nicht gehalten werden. Dennoch soll der Zwangsverkauf vermieden werden. Kann diese Gefahr gebannt werden und welche Rolle spielt der Privatkredit von Stefan an Beate?

Der Gesetzgeber schützt unverheiratete Paare deutlich weniger. Wer im Grundbuch eingetragen ist, der ist laut Gesetz auch der Besitzer der Immobilie. Dabei spielt es überhaupt keine Rolle, auf wen das Darlehen läuft oder wie die Tilgung geregelt ist. Stefan und Beate haben sich ins Grundbuch zu gleichen Teilen eintragen lassen, weshalb jedem auch die Hälfte des Objekts zusteht. Sollte es zur Trennung kommen, dann müssen trotzdem einige Dinge geregelt werden. Wer zahlt wen aus und wer darf im Haus bleiben? In vielen Fällen wird keine Lösung gefunden, weshalb es zur Zwangsversteigerung kommt.

Marc Kloetzel von der KVB Finanz GmbH hält es deshalb für richtig, alle getroffenen Abmachungen durch einen Notarvertrag festzuhalten. „Das Paar kann einen Partnerschaftsvertrag abschließen oder zum Erwerb der Immobilie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründen.“

Im Partnerschaftsvertrag wird die Aufteilung der Besitztümer klar geregelt. Im Grundbuch steht dann zum Beispiel, dass Beate und Stefan jeweils die Hälfte des Objekts zusteht. Auch die Details des Zusammenlebens werden hier geregelt. So wird festgehalten, wie hoch der jeweilige Eigenkapitalanteil war und wie die Finanzierung aufgebaut wurde. Selbst die Regelungen nach der Trennung können hier bestimmt werden. Wer darf die Immobilie behalten? Wem gehören im Trennungsfall die Möbelstücke? Wer haftet gegenüber der Bank? Welche Entschädigungssummen wurden vereinbart?

Eine Zwangsversteigerung sollte auf jeden Fall vermieden werden. Die Immobilie wird dabei fast immer unter Wert verkauft und die finanziellen Verluste sind enorm.

2. Gründung einer GbR

Durch die Gründung einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) können die Besitzverhältnisse ebenfalls geregelt werden. Beate und Stefan kaufen dann das komplette Haus als GbR. So ist es auch im Grundbuch eingetragen. Marc Kloetzel sieht die Vorteile in der höheren Flexibilität. Sollten Übertragungen oder Anpassungen beim Eigentumsanteil anstehen, dann muss lediglich der Gesellschaftsvertrag geändert werden. Darin können auch alle Zusatzvereinbarungen festgehalten werden. Mögliche Vertragslücken werden durch die Bindung an das Bürgerliche Gesetzbuch ebenfalls geschlossen.

Vor- und Nachteile beider Optionen

Beide Varianten weisen einen zusätzlichen Vorteil auf: Wenn sich die Umstände der wilden Ehe verändern, dann ist die Anpassung von Partnerschafts- oder Gesellschaftsverträgen problemlos möglich. Sollte sich Stefan aufgrund einer plötzlichen Arbeitslosigkeit seine Tilgungsbeteiligung nicht mehr leisten können, dann kann sein Anteil von Beate übernommen und als Darlehen behandelt werden. Im Trennungsfall muss Stefan diese Beträge wieder ausgleichen oder die entsprechenden Anteile an der Gesellschaft oder dem Grundbuch werden an Beate übertragen.

Dennoch ist hier Vorsicht geboten. Wenn ein im Grundbuch festgehaltener Miteigentumsanteil übertragen wird, dann wird beim Partnerschaftsvertrag auch Grunderwerbssteuer fällig. Anders sieht es bei der GbR aus. Hier ist beispielsweise die Übertragung von bis zu 95 Prozent der Anteile unter Einhaltung gewisser Voraussetzungen grunderwerbssteuerfrei.

Was passiert mit der Schenkung?

Im Falle einer Trennung ist noch immer das zinslose Privatdarlehen von Stefan an Beate offen. Dieses wird von den Gerichten und dem Finanzamt als Schenkung betrachtet, da keine Gegenleistung erbracht wurde. Beate spart sich Zinsen und vermehrt dadurch ihr Vermögen, womit diese Klassifizierung begründet wird. Pro Jahr werden vom Gesetz 5,5% der Darlehenssumme als Vorteil angenommen. Wenn die daraus resultierende Summe auf die Laufzeit hochgerechnet wird, dann entsteht oftmals ein stattlicher Betrag. Der Schenkungsfreibetrag beträgt bei unverheirateten Paaren nur 20.000 Euro, während er sich bei Eheleuten auf 500.000 Euro beläuft. Der überschüssige Betrag wird mit 30 Prozent besteuert.

Das schlimmste Szenario stellt sicherlich der Tod eines Partners dar. Dennoch muss auch dieses Thema vor dem Hauskauf behandelt werden. Ohne entsprechende Vorsorgemaßnahmen, wird der Hausanteil an die Verwandten vererbt. Sofern der verstorbene Partner noch keine Kinder hat, sind das die Eltern oder Geschwister. Der Überlebende hat keinen Anspruch und wenn die Erben die Immobilie zu Geld machen wollen, dann kann es, sofern der Überlebende die Verwandten nicht ausbezahlen kann, zur Teilungsversteigerung kommen. Vielleicht möchten die Hinterbliebenen sogar selbst in das Objekt einziehen. Um dieser Situation vorzubeugen, müssen Beate und Stefan im Vorfeld einen Erbvertrag oder ein Testament aufsetzen. Darin kann festgehalten werden, dass die Haushälfte des verstorbenen Partners an den anderen Partner übergeht.

Den tatsächlichen Erben steht dann nur noch der Pflichtteil zu

Auch ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Vorverkaufsrecht kann dem überlebenden Partner zugesichert werden. So können der Hausverkauf oder die Zwangsversteigerung verhindert werden.

Auch der Staat will zu seinem Anteil kommen, weshalb die Höhe der Erbschaftssteuer nicht unterschätzt werden sollte. In unserem Beispiel hat die Haushälfte einen Wert von 250.000 Euro. Genau wie bei Schenkungen, beträgt der Steuerfreibetrag bei Erbschaften unverheirateter Paare lediglich 20.000 Euro. Somit müssten ohne Berücksichtigung der Wertsteigerung 69.000 Euro Erbschaftssteuer entrichtet werden. Bei verheirateten Paaren ist der Freibetrag von 500.000 Euro irrelevant. Sollten bestimmte Bedingungen erfüllt sein, dann fällt bei der Übertragung von Familienheimen keine Erbschaft- und Schenkungsteuer an.

Fazit: Eine gemeinsame Immobilie ist schnell gefunden. Wenn allerdings die Rahmenbedingungen nicht klar geregelt werden, dann kann es zu Streitigkeiten kommen. Deswegen sollten alle Eventualitäten vertraglich festgehalten werden. Ansonsten bleibt eben doch nur die altmodische Variante: Erst Heirat, dann Hausbau. Beate und Stefan haben sich für einen anderen Weg entschieden.

 


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